В 2012 году в России планируется ввести практику обязательного нотариального оформления сделок с недвижимостью

— В середине 1990-х годов все сделки с недвижимостью требовали обязательного нотариального оформления. Потом этот пункт в законодательстве был отменен. Когда это произошло?

— В 1995 году, до момента вступления в законную силу ГК РФ ч.2, все сделки по отчуждению недвижимости должны были в обязательном порядке регистрироваться у нотариуса.

— В настоящее время какие виды сделок с недвижимостью требуют, а какие не требуют обязательного нотариального оформления?

— В первую очередь хочу отметить, что сегодня не требует обязательного нотариального оформления договор ипотеки. При этом в обязательном порядке участия нотариуса требуют договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением.

На мой взгляд, возможность продать недвижимость без нотариуса, используя ППФ, это пример теоретически правильных размышлений законодателя. Однако на тот момент, когда они были приняты, они вылились в практическую глупость. Дело в том, что смысл существования Латинского Нотариата в обществе — это свидетельствование от имени государства наиболее значимых фактов и действий, для того, чтобы в последующем у сторон не было соблазна в одностороннем порядке отказаться от возникших обязательств.

Если человек приобретает недвижимость, он не должен опасаться судов. Например, в Европе нотариально заверенную сделку признать недействительной практически невозможно. Таким образом, нотариус, удостоверяя документ, узаконивает его юридическую непогрешимость.

В России пока до конца не решено, какая нотариальная система нам нужна: Континентальная, Латинская (когда роль нотариуса максимально высока), Общая, Англо-Саксонская (Англия, США) — где роль нотариуса незначительна и основные функции нотариуса размыты между государственными чиновниками и адвокатами. В связи с этим происходит путаница. Очень надеюсь, что с принятием поправок в ГК нового закона о Нотариате мы поставим точку в этом вопросе.

Что касается обязательного удостоверения у нотариуса договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, то тут предполагалось таким образом защитить тех граждан, которые приняли решение воспользоваться данной услугой. Поскольку отчуждение недвижимости под выплату ренты или пожизненное содержание —это сделки, совершаемые гражданами преклонного возраста, необходимо разъяснять все нюансы сделки. Кроме того, нотариус всегда сможет выявить и предотвратить мошенничество.

— Во сколько обойдется проведение сделки купли-продажи недвижимости у нотариуса?

— Сразу стоить сказать, что при любом расчёте просто оформить договор в ППФ будет дешевле, чем у нотариуса. Но здесь необходимо понимать, за что человек платит деньги. В настоящее время, покупая квартиру, стороны договора оплачивают сбор документов на недвижимость для проведения сделки, оплачивают услуги банка, платят за аренду ячейки, проверку денег, подготовку проекта ППФ, услуги по регистрации сделки в УФРС. После принятия закона все это будет делать нотариус. Кроме того, нотариус будет не только собирать все документы, но и контролировать расчёт между сторонами через свой счет в банке, регистрировать право собственности в УФРС. В случае ошибок, сделанных нотариусом, ответственность за его действия возьмёт на себя Нотариальная палата учреждённой гарантийной кассой. Предположительно, все услуги нотариуса обойдутся сторонам в 1,5 — 2% от суммы сделки.

— Какие еще преимущества дает обязательное нотариальное заверение сделок купли-продажи?

— Нотариус при совершении сделки в обязательном порядке проверяет соответствие волеизъявления сторон содержанию совершаемой сделки. Граждане зачастую ошибочно полагают, что заключение договора дарения недвижимости при наличии расписок в получении денег — это тоже самое, что и купля-продажа. Стоит отметить, что на сегодняшний день значительная часть договоров дарения доли квартир — это скрытая форма купли-продажи. Проблема заключается в том, что правовые последствия расторжения таких договоров разные и для юридически неграмотного человека порой непредсказуемы. Нотариус, как заинтересованное лицо, всегда откажет в проведении сделки, если окажется, что интересы сторон в сделке не до конца защищены.

Например, в Санкт-Петербурге сразу после того, как было отменено обязательное нотариальное заверение сделок с недвижимостью, процент сделок с участием нотариуса был очень велик. Но сегодня удостоверение сделок у нотариуса носит эпизодический характер. Не менее 90 процентов сделок с недвижимостью подписывается сторонами в ППФ. Согласно статистике, около двух третей всех сделок, с целью снизить налоговую нагрузку, совершается по заниженной оценке.

Таким образом, лишь незначительная часть сделок с недвижимостью проходит через нотариуса, что, конечно, не может не влиять на чистоту проведения сделок. В связи с этим на сегодняшний день количество судебных споров по недвижимости входит в первую пятёрку.

— Расскажите подробнее, каким образом нотариус проверяет документы, какие дает гарантии?

— В первую очередь необходимо отметить, что если нотариус заверяет договор, впоследствии вопрос о том, подписывал ли документ сам продавец или кто-то другой, в суде уже не ставится. Это связано с тем, что нотариус в обязательном порядке проверит документы, удостоверяющие личность. Более того, нотариус всегда зачитывает договор вслух и после прочтения разъясняет сторонам правовые последствия. В связи с этим в суде у сторон не будет возможности утверждать, что кто-то чего-то не слышал или не знал, что подписывает. То есть нотариально заверенная сделка не даст возможности ввести суд в заблуждение. Если все-таки возникло судебное разбирательство, нотариус присутствует в суде и дает все необходимые разъяснения.

В случае, если при совершении нотариального действия была допущена техническая ошибка, нотариус обязан компенсировать причинённые неудобства добровольно. На моей практике не было ни одного случая, когда бы нотариус, совершивший, правонарушение, не компенсировал неудобства и продолжил нотариальную практику.

— В новой редакции Гражданского кодекса РФ планируется ввести норму об обязательном нотариальном завершении сделок с недвижимостью? Что вы можете сказать по этому поводу?

— Закон об обязательном Нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью должен быть принят обязательно! Дело в том, что альтернативного варианта наведения порядка в процедуре переоформления недвижимости на сегодняшний день просто нет. Для юридических лиц, скорее всего, будут сделаны какие-то исключения , то есть не все сделки с недвижимостью будут обязательно заверяться у нотариуса.

Стоит также отметить, что ответственность нотариусов, указанная в Законе о Нотариате, является максимальной. Ст. 17 Закона о Нотариате предусматривает полную имущественную ответственность нотариуса за допущенные нарушения. Нотариус работает с документами, и для того чтобы привлекать Нотариуса к ответственности, необходимо предоставить нотариусам доступ к единой информационной базе потерянных (украденных) паспортов и сведений о гражданах, состоящих на учёте в психоневрологическом диспансере. Также нотариусам необходимо предоставить доступ к Единому Государственному реестру прав, это позволит контролировать имеющиеся обременения на момент сделки.

В заключение необходимо отметить, что развитие цивилизованного рынка недвижимости без участия нотариата невозможно. В Европе все сделки с недвижимостью проводятся нотариусом, это общемировая практика, которая обеспечивает максимально высокую безопасность при проведении сделок.